El punto de partida
**Finca La Cumbre**, Marsella (Risaralda). 8 ha a 1.550 msnm.
- 3 años sin administración (dueño en Bogotá)
- Café variedad Caturra, 12 años sin renovación (improductivo)
- Cercas caídas en 60% del perímetro
- Casa principal con goteras, sin pintura, instalación eléctrica obsoleta
- Pasto braquiaria degradado, 3 vacas flacas
- Vía interna intransitable en invierno
**Precio de compra**: $480M (40% por debajo de mercado por estado)
Fase 1: Estabilización (Mes 1-3) — $45M
- Reparación de casa principal (techo, electricidad, pintura): $18M
- Cercas perimetrales (4.2 km): $12M
- Vía interna (1.8 km, placa huella básica): $8M
- Limpieza general, poda, control de malezas: $4M
- Diagnóstico agronómico completo: $3M
Fase 2: Renovación productiva (Mes 4-9) — $62M
- Renovación de café: 4 ha con Castillo + 2 ha con Geisha (injerto) - Arranque, siembra, sombra temporal: $35M
- Sistema silvopastoril: 2 ha (Leucaena + pasto mejorado) - Semilla, siembra, división de potreros: $12M
- Frutales en bordes: aguacate (80 árboles), cítricos (40): $8M
- Infraestructura de beneficio húmedo (tanque, despulpadora): $7M
Fase 3: Renta corta (Mes 10-14) — $85M
- Remodelación casa principal → 3 habitaciones huéspedes: $45M
- Construcción deck/mirador + zona de fogata: $15M
- Sendero ecológico señalizado (1.5 km): $8M
- Mobiliario, dotación, cocina: $12M
- Marketing + fotografía + listing: $5M
Fase 4: Operación (Mes 15-18)
- Primera cosecha de café (parcial, Geisha aún en formación): 1.800 kg pergamino
- Renta corta operativa: 78% ocupación promedio
- Ganadería: 8 novillos en silvopastoril
- Frutales: primera producción de cítricos
Estado a mes 18
| Fuente | Ingreso anual proyectado |
|---|---|
| Café (6 ha, plena producción año 3) | $95M |
| Renta corta (3 hab, 80% ocup.) | $130M |
| Ganadería (8 novillos/año) | $24M |
| Frutales | $12M |
| **Total** | **$261M** |
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Inversión total | $672M (compra + adecuación) |
| Ingreso neto operativo | $168M/año |
| **ROI** | **25%** |
| Valorización del activo | +$250M (estimado) |
Lecciones
- Comprar deteriorado es la mejor estrategia si tienes capital de trabajo y paciencia
- La renta corta financia la renovación agrícola (flujo desde mes 10)
- El silvopastoril duplica la capacidad de carga sin comprar más tierra
- Un gestor local es innegociable: sin presencia semanal, los costos se disparan
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